近年來，隨著社會經濟的快速發展，各類樓盤不斷落成，大量物業服務企業不斷進駐。同時隨著收入水平與消費水平的提高，人們對工作與居住環境的要求也隨之提高。那么如何做好物業管理，營造一個優美、舒服、安全、方便的居住環境，是物業服務企業及業主共同追求的目標。如何在復雜的社會環境下協調多方關系，筆者對住宅小區物業管理中具有普遍性的問題進行剖析，并提出建議供參考。
一、物業管理目前存在的問題
?。ㄒ唬┬姓鞴懿块T協同治理小區管理不到位，未形成齊抓共管工作格局。政府各行政主管和執法部門齊抓共管物業管理應是必然的選擇，但目前仍然未形成有效的齊抓共管、綜合治理的合力機制。目前小區投訴較多的問題集中反映在車輛停放、事故、狗患、屋頂種花、住改商、消防、供水供電等這些方面。以上這些糾紛和問題絕大多數業主都認為應由物業公司來負責處理，其實這些問題大多與政府相關職能部門相關，僅靠小區物業公司自身力量根本無法協調解決。但相關職能部門積極參與小區治理工作意識不夠，大部分工作仍由物業企業、房管部門、街道、社區來進行處理。
?。ǘ┪飿I公司占用公共資源牟利，所得收益未設置專戶未單獨立賬。小區公共設施、道路、綠化用地等作為居民日常休閑健身的重要場所，是小區重要的組成部分，業權應當歸全體業主所有。但大部分物業公司卻擅自利用公共設施牟取私利，嚴重損害業主權益。例如利用電梯、樓道、道路、公共場地張貼（懸掛）商業廣告、在公共區域設置商業攤位等，所得收益沒有作為公共收益未設立專戶儲存，并單獨立賬。很少用來改善社區服務管理，大部分作為自己的盈利收入囊中，引發業主和物業公司的矛盾。
?。ㄈ┪飿I管理費賬目不公開不透明，財務制度執行不到位。物業公司多屬于包干制收費，法規無權要求企業公開財務數據，所以物業公司基本上不公開財務收支情況，即使公開的數據也是由物業公司自己提供，缺乏公信力，居民對物業公司的真實收支情況一無所知，造成有些物業公司中飽私囊，損害業主利益，甚至可能導致職務犯罪，滋生腐敗。另外，部分物業服務企業財務管理不規范，自營收入、政府投入及補貼未入賬，各類收費事項未經過相關職能部門審批，使用票據不由相關職能部門統一制發，而是自制票據亂收費，涉嫌營私舞弊、貪污、行賄受賄等問題。
?。ㄋ模I主委員會缺乏制約和監管機制，制度存在盲區。業主委員會需要花費較多的時間和精力為小區居民服務，卻不能獲得合理的報酬和相應的激勵措施，全憑公益心工作，短期內可以做到，但長達多年難以實現，在沒有監督機制的情況下，很有可能利用職權為己謀利。再加上人員素質參差不齊，缺乏系統的完善的明晰的準入門檻，當選的業委會成員無政府引導的承諾機制，部分業主委員會成員履職能力不足，履職效果不佳。政府相關職能部門雖然每年組織業委會履職相關法律法規知識的培訓學習，還開發了線上學習系統，但業委會成員參加培訓學習積極性不高，導致業主委員會履職能力不足，不能在物業管理中發揮應有的作用。
二、產生問題的主要原因
?。ㄒ唬┓ㄖ平ㄔO落后，法規不完善。雖然，我國已經頒布了《物業管理實施辦法》及地方性法規等相關條款，對物業管理體制做出了一定的規定，但物業管理法制化建設方面仍然存在很大盲點。物業管理體制總體上缺乏一整套系統的、操作性強的、具有強制約束力的法律法規。
?。ǘ├吓f小區物業管理推行進度緩慢。一是居民觀念落后。多年來計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統觀念，習慣了由單位的房產管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業管理就是想多收錢。二是硬件條件相對落后。老舊小區規劃方案比較簡單，綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小。三是老舊小區基礎設施改造資金缺口較大。老舊小區實施物業管理，首先要對小區的基礎設施進行不同程度的改造，如小區進行封閉、綠化美化、道路修整等，但僅依靠財政資金遠遠不夠。四是物業管理收費困難。老舊小區目前物業管理收費只交納兩項費用，即衛生費和保安費，普通小區每年收費總額僅幾十元，難以維系小區物業管理的各項開支，交由社區代管。
?。ㄈ┎糠謽I委會名存實亡，缺乏有效的溝通機制。業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會應當一方面督促業主按時繳納物業服務費，另一方面監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，保障業主利益。然而，大多數小區沒有設立業委會或者業委會形同虛設，未起到業主代表作用，讓物業公司與業主之間形成了一種極不對稱的關系。要么兩者利益無法協調統一，缺少有效的溝通。要么和物業公司“穿一條褲子”，不維護業主權益。
?。ㄋ模┪飿I服務企業自身管理不到位。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務，為業主和物業使用人創造一個舒服、方便、安全的工作和居住環境，因此，物業管理企業的“產品”就是服務。然而，大部分物業服務企業自身就存在著一些問題，比如：物業服務企業內部職能協調不到位、前期介入工作不到位、沒有制定出符合企業自身及業主滿意的管理服務體系、企業內部管理不當及對員工的培訓不足等問題都將影響整個物業管理服務工作。
